「건축법」 등 관계 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 아니하거나 신고를 하지 아니하고 건축 또는 용도변경한 건축물(이하 ‘무허가건축물등’이라 함)의 부지에 대하여는 무허가건축물등이 건축 또는 용도변경될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다.(토지보상법 시행규칙 제24조).
무허가건축물등의 부지라 함은 「건축법」등 관계 법령에 의하여 허가를 받거나 신고를 하고 건축 또는 용도변경을 하여야 하는 건축물을 허가를 받지 않거나 신고를 하지 않고 건축 또는 용도변경한 경우 그 건축물의 부지를 말한다.
취득할 토지에 대한 평가는 지적공부상의 지목에 불구하고 가격시점에 있어서의 현실적인 이용상황에 따라 평가하여야 하며, 일시적인 이용상황은 이를 고려하지 아니한다.(토지보상법 제70조).
이러한 현황평가주의는 원칙적으로 현실에 따라 토지를 이용하는 토지소유자를 보호하고자 하는데 그 배경이 있다.
그러나 현실이용상황에 따른 보상평가가 법률을 위반한 행위에 기인하거나 관계 법령에 의하여 허가를 받아야 할 사항을 허가없이 행한 경우이거나 금지된 행위를 행한 경우 등 위법에 기인한 행위까지도 보호하려는 취지는 아니기 때문에 위법한 경우에는 현실이용상황에 따라 평가하도록 하고 있지 않다.
무허가건축물등의 부지는 바로 이러한 현황평가의 예외로 당해 토지에 무허가건물등이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가한다.
무허가건축물등의 부지에 대해서 현황평가의 예외로 무허가건축물등이 건축될 당시의 이용상황을 상정하여 평가하는 것은 적법한 절차를 통해 건축을 행한 토지의 소유자와 불법으로 건축을 행한 자를 동일하게 대우하는 것은 형평의 원리에 어긋나고 불법행위로 인한 부당한 이득까지 이를 보상의 대상으로 하는 것은 불합리하기 때문이다.
다만, 무허가건축물등의 예외로 1989년 1월 24일 이전에 건축된 무허가건축물의 부지에 대해서는 기득권 보장과 「헌법」상 소급입법의 금지원칙에 따라 현실이용상황을 기준으로 현황평가하게 된다.
한편, 「건축법」제22조는 건축물의 사용승인에 대하여 규정하면서 사용승인을 받은후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없도록 규정하고 있으나, 허가 또는 신고와 사용승인은 법적 성질이 다르므로 그 건축물이 건축허가와 전혀 다르게 건축되어 실질적으로는 건축허가를 받은 것으로 볼 수 없는 경우가 아니라면 허가 또는 신고에는 사용승인이 포함되지 않는다.
다만, 허가받거나 신고하고 건축한 건축물에 대하여 사용승인을 받지 못한 경우 그 원인이 당해 공익사업의 시행과 관계없이 건축을 완료하였으나 건축 기간이 도과된 후 사용승인을 받지 못하고 사용하고 있는 경우에는 쟁점이 있을 수 있으므로 건축허가 등과 사용승인 관계 등을 자세히 살펴보아야 한다.
2012. 1. 2 ｢토지보상법 시행규칙｣ 개정으로 불법용도변경 건축물이 무허가건축물등에 포함되었고, ｢토지보상법 시행규칙｣ 부칙 제2조에서 이 개정규정은 이 규칙 시행 후 최초로 보상계획을 공고하거나 토지소유자 및 관계인에게 보상계획을 통지하는 공익사업부터 적용하도록 규정하고 있으므로,
2012. 1. 2 이전에 보상계획을 공고하거나 토지소유자 및 관계인에게 보상계획을 통지한 공익사업에서는 불법용도변경 건축물은 무허가건축물 등에 포함되지 않는다.
무허가건축물등의 판단은 주로 「건축법」과 「토지보상법」에서 경과규정을 두어서 권리구제 등을 다루고 있기 때문에 무허가건축물등이 건축되었던 시기과 건축물용도변경이 이루어졌던 시기를 파악하여 관련 법령의 변화추이에 따라 권리를 구제받아 정상보상 받을 수 있는 지 여부를 확인할 필요가 있다.(끝)
[출처] 칼럼 - 무허가건축물 등의 부지란 무엇인가?
https://blog.naver.com/gzonestory/222299229440